Associations/OSBL : précision importante de l’administration fiscale en matière de détention immobilière

La fiscalité applicable aux organismes sans but lucratif (OSBL) occupe une place singulière dans le droit fiscal français, en raison de la nécessité de concilier leur vocation non lucrative avec les exigences de neutralité et d’équité. Le rescrit BOI-RES-IS-000110-20250521, publié le 21 mai 2025 au Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), apporte des précisions sur le traitement fiscal des revenus immobiliers perçus par des OSBL, notamment ceux tirés de participations dans des sociétés civiles immobilières (SCI). Cette décision éclaire les conditions d’application du taux réduit de l’impôt sur les sociétés (IS) aux revenus patrimoniaux des organismes concernés.

1. Cadre juridique de l’assujettissement des OSBL à l’IS

L’assujettissement des OSBL à l’IS est régi principalement par l’alinéa 5 de l’article 206 du CGI et par l’article 219 bis du CGI.

• Les OSBL (associations, collectivités non imposables par ailleurs, établissements publics hors secteur scientifique, éducatif et d’assistance), à l’exception des fondations reconnues d’utilité publique et de certains fonds de dotation (ceux à dotation non-consomptible), sont soumis à l’IS au taux réduit sur leurs revenus patrimoniaux.
• Ces revenus patrimoniaux comprennent notamment les revenus de la location d’immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, ainsi que ceux perçus par l’intermédiaire de sociétés immobilières de copropriété (article 1655 ter du CGI).

L’objectif du législateur est de préserver le caractère non lucratif de ces organismes tout en soumettant à l’impôt leurs revenus d’investissement, afin d’éviter toute distorsion de concurrence avec les acteurs commerciaux.

2. La question de l’imposition des revenus issus de participations en SCI

Le rescrit examiné répond à la question suivante : un OSBL est-il imposable au taux réduit de l’IS sur les revenus tirés de la location de locaux nus, lorsque ceux-ci proviennent de participations dans une SCI ?

La distinction opérée par l’administration repose sur l’application combinée des articles 206, 218 bis et 8 du CGI :

• Les personnes morales passibles de l’IS sont imposées personnellement sur la part des bénéfices leur revenant en tant qu’associées de sociétés de personnes (SCI notamment).
• Toutefois, les organismes visés au 5 de l’article 206 (OSBL, établissements publics concernés, etc.) bénéficient d’une exclusion spécifique.

Ainsi, lorsque l’OSBL détient une participation dans une SCI non passible de l’IS (c’est-à-dire relevant du régime des sociétés de personnes), les revenus fonciers perçus par son intermédiaire ne sont pas soumis à l’IS au taux réduit, à condition que la SCI ne soit pas une société immobilière de copropriété mentionnée à l’article 1655 ter du CGI.

3. Conséquences pratiques et portée du rescrit

Ce rescrit présente plusieurs implications :

• Il clarifie la distinction entre revenus immobiliers directement perçus par l’OSBL (imposables à l’IS au taux réduit) et revenus perçus par l’intermédiaire d’une SCI de droit commun (non imposables).
• Il réaffirme le traitement particulier des sociétés immobilières de copropriété, dont les revenus restent intégrés dans l’assiette imposable des OSBL.
• Il contribue à sécuriser la gestion patrimoniale des associations et autres OSBL, qui recourent fréquemment aux SCI pour gérer leur patrimoine immobilier.

En pratique, ce rescrit confirme une interprétation favorable aux OSBL, qui voient leur charge fiscale allégée lorsqu’ils recourent à une structure sociétaire de type SCI pour la gestion de leurs biens immobiliers.

Conclusion

Le rescrit BOI-RES-IS-000110-20250521 du 21 mai 2025, constitue une précision importante dans le régime fiscal applicable aux OSBL. En excluant du champ de l’IS au taux réduit les revenus immobiliers provenant de participations dans des SCI de droit commun, il renforce la spécificité du traitement fiscal de ces organismes et l’intérêt de recourir à la formule SCI en matière de détention immobilière. Cette décision illustre la volonté du législateur et de l’administration fiscale de maintenir un équilibre entre le soutien au secteur non lucratif et la nécessaire imposition des revenus patrimoniaux, tout en tenant compte des particularités des structures juridiques utilisées par ces organismes.

Colas Amblard, docteur en droit et avocat 

En savoir plus :

RESCRIT BOI-RES-IS-000110-20250521 du 21 mai 2025