L’immobilier des associations

Les associations, par exemple celles de l’enseignement privé, ou encore du secteur médico-social, se trouvent un jour ou l’autre confrontées à la question de l’immobilier. Les textes comptables applicables (Règlement CRC 99-01, PCG 1999 issu du règlement CRC 99-03, modifié par les textes suivants) doivent permettre de traduire au mieux la réalité économique du coût de l’immobilier, afin d’en assurer une gestion efficace.

La nouvelle réglementation comptable

Les évolutions de la réglementation comptable concernant les actifs (1) ont eu un impact fort sur la comptabilisation et l’amortissement des biens immobiliers.

La comptabilisation par composants : cette nouveauté vise à distinguer les différents éléments constitutifs d’un immeuble ayant des durées d’utilisation différentes (toiture, façade, chauffage, …). Ainsi, le coût de chacun des composants sera amorti sur sa propre période d’utilisation par l’entité.

La modification des durées d’amortissement : Une autre évolution est l’amortissement des biens sur la durée d’utilisation prévue par l’entité. Ainsi, chaque association sera en mesure de traduire le plus fidèlement possible la réalité du coût d’utilisation de ses immeubles.

Les spécificités du monde associatif

Les textes présentés ci-dessus sont d’application générale. Toutefois, les spécificités du monde associatif doivent être prises en compte.

La gestion contrôlée : dans la mesure où l’association gère une activité subventionnée par un « tiers financeur », celui-ci fixe un certain nombre de règles et exerce un contrôle sur les comptes administratifs. Ceux-ci peuvent alors présenter des divergences avec les nouvelles règles sur les actifs, qu’il convient de présenter dans un tableau de passage.

Le traitement des subventions d’investissement : dans de nombreux cas, les investissements réalisés par les associations bénéficient de subventions. La comptabilisation de celles-ci doit permettre de traduire, au niveau de l’équilibre du bilan, une réalité économique. Il convient alors de distinguer les subventions avec ou sans droit de reprise, de même que celles concernant des biens renouvelables ou non par l’association.

La comptabilité des associations doit traduire la réalité économique de leur activité. La gestion de l’immobilier nécessite une attention particulière, afin de s’assurer que l’association se dégage les moyens d’assumer sa politique en la matière.

La perception de revenus locatifs

La récente réforme des revenus fonciers, qui a supprimé la déduction forfaitaire, peut avoir d’importantes incidences sur la fiscalisation des revenus locatifs les associations.

En effet, les associations sans activité lucrative sont soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de 24 % sur les revenus patrimoniaux et notamment sur le produit de la location des immeubles nus dont elles sont propriétaires. Normalement le résultat de ces locations devrait être déterminé d’après les règles fixées pour l’assiette des BIC. Toutefois, l’administration autorisait les associations à opter pour la déduction forfaitaire prévue en matière de revenus fonciers (frais de gestion, assurances et amortissements). L’option pour cette déduction forfaitaire avait un caractère définitif mais les associations qui pensaient y avoir intérêt pouvaient déduire l’ensemble de leurs charges y compris l’amortissement des immeubles pour leur montant réel. Du fait, de la suppression de la déduction forfaitaire, il semblerait que les associations puissent désormais amortir leurs immeubles selon les modalités applicables aux entreprises commerciales c’est-à-dire les règles applicables aux immeubles de placement, avec amortissements sur la durée réelle d’utilisation et application des composants.

La gestion comptable et fiscale de l’immobilier des associations doit faire l’objet d’une attention particulière des associations et de leurs experts-comptables.

Christophe DUPIT Gérard LEJEUNE

EXPERTS-COMPTABLES France DEFI